寒冷地のテナントビルでもZEB 岩手地所北上駅前ビル（前編）

20/03/25
トリナ・ソーラー・ジャパン　ニュース,個人のお客様・施工店様お役立ち情報,太陽光発電関連ニュース・市場動向

　岩手地所北上駅前ビル（岩手県北上市）は、県内で初めてBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）のZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）評価を受けた建物だ。盛岡市を中心に貸しビルや駐車場などを所有・管理する岩手地所（盛岡市）が建設したテナントビルで、2020年1月に完成した

外観写真（写真：小原建設）

延べ面積2764m2、5階建ての建物は、東北・秋田新幹線の停車駅でもあるJR北上駅から西北方向へ延びる大通り沿いに位置している。駅から歩いて最初に目に入る建物コーナー部分は黒色系の外装材で仕上げ、横に続く白色系の外装材との組み合わせで外観に変化を与えている。

　北上市内にはトヨタ自動車やキオクシア（旧・東芝メモリ）などの工場がある。「こうした企業に関係するテナントの需要を見込んで計画した。おととし、ZEBのセミナーに参加して関心を持っていたこともあり、当初からZEBを目指した」（岩手地所の小原与一総務部長）

　外皮性能を高めるなど工夫を施した結果、創エネルギーを含めない1次エネルギー消費量削減率（その他エネルギーを除く）は61％となった。屋上に設置した25.2kWの太陽光発電設備による創エネを含めると同69％となり、ZEB Readyに該当する。環境省の「ZEB実現に向けた先進的省エネルギー建築物実証事業」の補助金を得て建設した。

　オフィスビルのなかでも、テナントビルはZEBの実例が少ない分野といえる。環境共創イニシアチブに登録しているZEBのうち「事務所等」は80件ある。そのほとんどが自社ビルで、テナントビルは10件に満たない（20年1月末時点）。理由の1つは、ZEB化に伴う初期投資のコストアップをテナントの賃料に反映しにくく、事業メリットが得にくいからだ。

　岩手地所北上駅前ビルも周辺の相場を見て賃料を設定し、ZEBによる上乗せは特にしていない。「投資の回収年数は少し延びるが、室内の快適性が高ければテナントの入居期間の長期化や空室率の低下に結び付けられる」（小原総務部長）と、長い目で見た効果を見込む。

　また、補助金の申請に伴う難しさもある。

　補助金は、設計に基づいた省エネ計算を行って申請する。計算に関わる間仕切りの位置や設備機器などを変更して設計内容が変わってしまうと、別途手続きが必要になる。

　入居企業が決まっていないテナントビルは、設計内容とは異なる状況が入居時に起こりやすい。そうした点が、申請のネックになる。そこで岩手地所は早期にテナントを募集して入居企業のめどを立て、各社にヒアリングを実施。間仕切りをはじめとする条件を早めに固め、実際の設計に落とし込んでいった。

基準階の執務スペース（写真：久慈設計）

快適性と省エネのバランスを意識

　「工期などの制約から、手間のかかる現場製作をできるだけ避け、汎用性の高い建材や製品を利用した」。設計を担当した久慈設計（盛岡市）の吉田航・建築設計部主任主査は、計画の前提をそう話す。

　建物は、間口24.5m、奥行き22.5mのシンプルな箱型形状とした。1階は駐車場スペース、2階から5階までの4フロアに8社分のテナントスペースを用意した。5階建てのビルが隣接する西北面は開口部を極力減らし、エレベーターや階段室、トイレなどのコアスペースを配置した。

　東南側に確保したテナントスペースは柱によって3分割でき、3社に対応する。「テナントスペースの窓は3面に確保した。明るさなどの環境面でも、できるだけテナントの間で居住環境に差が生じないようにした。一部の窓を引き違いにして、風を入れたいというニーズにも対応している」（吉田氏）

　1階は、エントランスや階段室などの壁まわりと駐車場の天井面に断熱材を施した。岩手地所が住宅レベルの断熱性を求めたため、住宅金融支援機構のフラット35Sに対応した断熱等性能等級4相当の外皮平均熱貫流率（UA値）を目指した。

　外壁と屋根の断熱材には、それぞれ厚さ70mm、135mmの硬質ウレタンフォームを吹き付けた。北上市のような寒冷な地域のオフィスビルでは「外壁50mm、屋根50mm〜70mm程度の厚さで断熱することが多い」（吉田氏）ということから、強化仕様といえる。窓には厚さ12mmの空気層を持つLow-E複層ガラスのビル用アルミサッシを採用した。

　外皮性能の指標となるPAL＊（パルスター）の削減率「BPI」は0.59となり、基準PAL＊を大きく下回った。こうした外皮性能の向上も相まって、空調の1次エネルギー消費量は年間の基準値657MJ/m2から設計値300MJ/m2へと約65％の削減効果を得ている。

　南西面のカーテンウオールの外側には、西日を遮蔽するために既製品の縦型フィンを設置した。冷房負荷を抑える役割を果たす。

　設備でも、一般的な製品を組み合わせて高効率化を図った。例えば空調には寒冷地タイプの高効率ビル用マルチエアコンを用い、集中コントローラーで一括管理できるようにした。「エアコンの入り切りはテナント企業が行うが、エネルギーの使用状況は中央管理室でチェックする。使用量が多い場合には空調の使い方などをアドバイスしていくことになる」（小原氏）

　空調に関する一工夫もある。寒冷地タイプのエアコンを選ぶ際に、マイナス15度まで対応する機種とマイナス25度まで対応する機種のうち、前者を採用した。特に寒くなった場合を考えるとマイナス25度タイプのほうが無難だが、ZEB化に当たってはオーバースペックにしないことも大切だ。ここではマイナス15度タイプでも十分な室温を保てることを確認し、容量のスリム化を図った。

　一方で、空調の対象エリアにはトイレなどの共用部も含めた。居室以外も空調範囲とすれば1次エネルギー消費量は増えてしまうが、利用者にとっての快適性の向上を優先させた。「ZEBにするために我慢することがないように……」（志田文子・久慈設計執行役員設備設計部部長）という考え方を反映した一例だ。

配置図・1階平面図（資料：久慈設計）